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작성일 : 07-03-06 16:48
이코노믹리뷰 2007.03.06_분당급 신도시 후보지를 가다
Special Report |분당급 신도시 후보지를 가다
 
풍수지리·부동산 전문가 동행취재

강남서 차로 1시간 거리 오포, “발표만 남았다” 투기 광풍
모현면‘나홀로 단지’32평형 매매가 3억2000만원까지 치솟아
또 다른 유력지 하남은 썰렁…허가구역 묶여 사고 싶어도 못사

부동산 전문가들은 올해 부동산 시장의 최대 변수 중 하나로 6월 발표 예정인 분당급 신도시를 꼽는 데 주저하지 않는다. 정부가 이번 신도시는 강남 수요를 대체할 만한 곳이라고 수차례 밝혀왔기 때문에, 이에 따른 파급효과는 상당할 것이라는 게 전문가들의 공통된 견해다. 이 발표를 전후해서 부동산 시장이 다시 강보합세로 접어들 것이라고 바라보는 전문가들도 상당수다. 경기도 광주시 오포와 용인시 모현, 그리고 하남시…. 는 풍수지리 전문가인 한국풍수 주장관 부원장, 부동산 전문가인 유엔알컨설팅 이재익 과장과 함께 분당급 신도시 후보지로 유력하게 거론되는 이 일대를 훑어봤다.


주장관 부원장
“풍수지리적으로 가장 뛰어난 곳은 하남이다. 북쪽에는 한강이 환포하고 다른 지역은 여러 산들로 둘러 쌓여 있어 주거환경이 최고다.”

이재익 과장
“오포는 판교∼여주간 복선화 철도 역사 중 광주 역사와 근접한 곳이며 제2경부고속도로가 관통하는 곳이라 인구 유입이 많을 것으로 전망된다.”

지난 2월 22일 경기도 광주시 오포읍에 위치한 한 공인중개사무소. 공인중개사가 방금 들어온 듯한 손님과 대화를 나누고 있다. 손님이 찾는 매물은 20평형대 빌라. 하지만 마땅한 매물을 구하지 못했다. 다른 평형대는 있냐는 질문에 “빌라 매물이 안 나온 지 꽤 됐다”는 얘기를 듣고는 마지못해 발걸음을 다른 곳으로 옮긴다.

인근에 위치한 다른 공인중개사무소 역시 사정은 마찬가지. 올해 들어 오포에서는 좀처럼 빌라 거래가 이루어지지 않고 있다. 오포읍에 소재한 광주공인 김경희 실장은 “작년 말에는 빌라가 일주일 사이 100개 이상 팔려간 적도 있을 만큼 거래가 활발했다. 하지만 지금은 거래가 없다”며 “이미 빌라 매매는 한 바퀴 돌았다고 보면 된다”고 말했다.

현재 오포읍 내 빌라는 24평형이 8000만원대, 38평형이 1억6000만원대에서 매매가가 형성되고 있다. 불과 두 달 전만 해도 2000만원으로도 투자가 가능했던 이 지역 일대가 분당급 신도시 후보지로 지목되면서 매매가는 하루가 다르게 급등했다.
 

오포, 신도시 확정 발표만 남았다?
 
 

강남에서 차로 달려 1시간 거리에 위치한 오포는 최근 몇 달 사이 분당급 신도시의 유력 후보지로 거론되면서 투기광풍이 휘몰아치고 있다. 몇몇 부동산 관계자들은 공공연하게 “발표만 남겨뒀을 뿐”이라고 말할 만큼, 시장은 낙관론이 지배하고 있는 상황이다. 일부 공인중개사 관계자들은 “양벌리 지역이 개발될 것이다. 경안천을 끼고 총 60만평 정도가 주요 개발지역이 될 것”이라는 구체적인 개발 전망까지 들먹이고 있다.

사실 오포가 신도시 후보지로 거론된 게 이번이 처음은 아니다. 분당과 맞닿아 있는 데다가 판교에서 불과 5㎞밖에 떨어져 있지 않아, 신도시 개발 계획이 발표될 때마다 항상 유력지로 거론되던 곳 중 하나였다. 하지만 상수원보호구역, 자연보전권역 등으로 지정되면서 개발이 지체돼 왔다.

유엔알 컨설팅 이재익 과장은 “지난 2001년 수도권 지역 오염총량제가 시행되면서 광주 전역의 아파트 사업이 중단됐다”며 “목표로 정한 수질을 달성할 경우에만 개발을 제한적으로 허용하는 오염총량제의 시행으로 수년 동안 아파트 신축이 불가능한 지역이었다”고 말했다.

광주시는 지난 2004년 8월에야 오염총량제에서 정한 배출 총량을 맞추면서 아파트 신축이 가능해졌다.

올해에는 그 동안 밀렸던 분양 물량이 한꺼번에 풀리면서 총 5200여 가구가 공급될 예정이다.

현지 부동산 관계자들은 “이번에는 오포가 확실하다”고 단언한다. 향후 3년 내 도로 개발 계획이 완공되기에 분당급 신도시로서 손색이 없다는 평가다. 신도시 후보지로 거론되는 다른 지역들에 비해 비교 우위를 점하고 있다는 얘기다. 실제로 광주시에는 오는 2009년께 성남~장호원 간 자동차 전용도로가 완공되고, 성남∼여주 간 복선화 전철이 2010년께 완공된다. 이 개발 계획이 완성되면 분당 10분, 판교 15분, 강남은 20~ 40분 거리가 된다. 이용섭 건교부 장관의 얘기처럼 “분당급 신도시가 강남을 대체할 수 있는 수요지”여야 한다면, 오포는 이에 가장 적합한 조건을 갖추고 있다는 게 현지 전문가들의 평가다.

오포는 설령 분당급 신도시에서 탈락한다 해도 실망하지 않는다는 눈치다.

작년 10월 9일 김문수 경기도지사가 발표한 ‘경기 2010 비전과 전략 발표’ 때문이다. 김 지사는 이날 2009년에는 제 2 경부고속도로를 착공하겠다는 발표를 했다. 이로 인해 오포, 모현면 일대는 분당급 신도시로 선정되지 않아도, 제 2경부고속도로 IC를 축으로 대규모 택지 개발이 이루어질 것으로 전망되고 있다. 현재 모현면 일산리 주변 약 2만평은 하수처리시설 공사도 진행 중이다.

오포는 풍수지리학적으로도 훌륭한 입지라는 평가다. 한국풍수지리연구원 주장관 부원장은 “경안천을 중심으로 경안천 서쪽은 국수봉, 문형산, 두리봉 등 검단지맥의 여러 산들이 둘러싸고 있으며, 경안천 동쪽은 한남정맥 앵자지맥의 앵자봉, 무갑산, 관산 등 여러 산들이 포진하여 호응을 하고 있다”면서 “오포읍은 오포(五浦)라는 지명 그대로 물이 여러 곳에서 경안천으로 흘러 들어오며, 산수(山·水)의 배합이 잘 되어 있는 훌륭한 입지 조건을 갖추고 있다”고 말했다.

유엔알컨설팅 이 과장은 “광주시 태전동의 대단지 아파트는 갈마 터널을 지나 성남과 가까워 광주시 중에서도 선호도가 가장 높은 지역”이라며 “현재 지구단위계획구역으로 지정되어 대단위 주거단지로 예정되어 있고, 판교~여주 간 복선화 철도역사 중 광주역사와 근접한 곳이며, 제2경부고속도로가 관통하는 곳이라 인구유입이 많을 것으로 예상된다”고 말했다.
 
 
오포· 모현 합치면 분당의 1.5배
 
 

오포읍에서 45번 국도를 타고 5분 거리에 위치한 모현면. 국도를 따라 좌측으로는 현대, 대주, 대성 등의 아파트 단지가 듬성듬성 서 있고, 우측으로는 논밭이 펼쳐져 있다. 아파트 단지와 논밭 주위로는 작은 빌라 단지들이 둘러싸고 있다.

이 곳 모현도 오포의 분위기와 크게 다르지 않다. 최근에는 광주시장이 오포와 모현 일대를 묶어 도시 개발 계획을 세우고 있다는 루머까지 돌면서 매매가도 탄력을 받고 있다.

모현면 초입에 위치한 신안 인스빌이 대표적인 케이스. ‘나홀로 단지’로 우뚝 서 있는 이 아파트는 최근 32평형의 매매가가 3억2000만원까지 치솟으면서 유명세를 탔다. 올 초만 해도 2억3000만원에 거래됐던 곳이다. 불과 두 달 사이 9000만원이 뛴 것이다.

모현면 S공인 관계자는 “이 지역 주민들은 오포와 모현을 묶어 신도시가 개발될 것을 확신하는 분위기”라며 “전화 문의는 꾸준히 들어오고 있지만, 매매가 이뤄지지는 않고 있다. 호가만 꾸준히 오르고 있는 상황”이라고 전했다.

유엔알컨설팅 이 과장은 “이 곳뿐만 아니라, 평당 750만원 하던 아파트들마저 1000만원 선에서 매매가 이루어지고 있다”며 “최근에는 무조건 사고 보자는 묻지마식 투자까지 성행하고 있다”고 말했다.

모현면의 형세는 오포와 크게 다르지 않았다. 한국풍수지리연구원 주 부원장은 “경안천을 중심으로 경안천 서쪽은 검단지맥의 법화산, 숫돌봉 불곡산 등과 한남정맥에서 검단지맥과 다른 방향으로 낙맥한 문수산, 구만이산, 달기산 등이 둘러싸고 있는 형국을 띠고 있다”며 “경안천 동쪽은 한남정맥 앵자지맥의 정광산, 발리봉, 백마산 등이 일렬로 도열해 있으며, 마치 현인(賢人)을 사모하듯 산천이 매우 수려하여 훌륭한 국세(局勢)를 이루고 있다”고 설명했다.

하지만 오포, 모현 일대는 자연보전권과 상수도보호구역이라는 맹점이 존재한다. 이로 인해 신도시 건설이 확정될 경우 환경 단체 등의 거센 반발이 예상된다.

분당급 신도시 후보지로 유력하게 거론되는 또 하나의 지역. 바로 경기도 하남시다.

서울 송파, 강동구와 인접하여 강남수요 흡수 효과가 뛰어난 데다 주거환경이 우수하여 강남대체 수요지로서는 ‘최적지’라는 평가를 받으면서 주목받고 있다. 하지만 오포에서 차로 40분을 달려 찾아간 하남의 현지 분위기는 생각과는 달랐다.

기대감보다는 냉랭한 분위기가 감돌았다. 현지 부동산 관계자들은 “신도시에 특별히 신경 쓰지 않는다. 되면 좋은 것이고, 안 되도 상관없다”고 잘라 말한다.

실질적으로 신도시 건설에 따른 혜택이 크지 않을 것으로 보기 때문이다. 토지거래허가구역으로 묶여 있기 때문이다. 이로 인해 거래는 발생하지 않고 있다. 외지인들이 사고 싶어도 못사는 실정이다. 풍산지구 인근에 소재한 다산공인 박춘란 이사는 “올해 들어 한 건의 계약도 성사시키지 못했다. 요즘에는 찾아오는 손님마저 드물다”며 “하남시민들 중에는 부동산 투자를 고려할 만큼의 자산가가 없다”고 말했다.

풍수로는 세 곳 중 하남이 최고
하지만 하남시 차원에서는 신도시 유치를 위해 총력전을 기울이고 있는 상황. 지난 2월 6일에는 ‘하남 발전, 신도시 유치를 위한 대토론회’라는 행사를 열기도 했다. 이 지역 국회의원인 열린우리당 문학진 의원(하남)이 주최한 행사였다. 이 날 행사에서 문 의원은 “전체 면적의 90% 이상인 그린벨트에 난립한 축사 문제를 해결해야 한다”고 목소리를 높였다.

2000여 만평이 그린벨트인 하남시에는 축사, 농산물 창고 등 모두 4743동의 농업용 건물이 그린벨트에 허가를 받았으나, 대부분 공장, 창고, 사무실 등으로 불법용도로 번경 사용되는 실정이다. 현지 공인중개사 관계자들은 “만약 그린벨트가 풀린다면 망월동과 풍산동이 될 것”이라고 전망했다.

하지만 신도시 지정 가능성에 대해 회의론도 조금씩 고개를 들고 있다. 이미 크게 올라버린 땅값이 가장 큰 부담이다. 주거지가 밀집되어 있는 덕풍 2동, 신장 1동 등의 지역은 주택이 평당 1200만∼1300만원 선에서, 신규 아파트는 평당 1700만원 선에서 매매가가 형성되어 있다. 농지의 경우도 평당 150만원 선에서 거래되고 있다.

다산공인 박 이사는 “풍산지구가 개발되면서 하남시 전체 부동산 가격이 큰 폭으로 상승했다”며 “1년 전만 해도 800만∼1000만원 선에서 거래되던 게 풍산 지구의 높은 분양가에 자극받아 동반 상승하는 결과를 초래했다”고 말했다.

하남이 분당급 신도시 후보지로 주목받은 것은 훌륭한 주거 환경 때문. 풍수 지리적으로도 최고라는 평가다. 한국풍수지리연구원 주 부원장은 “하남시는 북쪽에는 한강이 환포하고, 그 밖의 지역은 검단지맥의 여러 산들로 둘러싸여 있으며, 한강 건너에는 한북정맥 천마지맥의 여러 산들이 검단지맥의 여러 산들을 영접하고 있다”면서 “남쪽 청량산에서 북쪽으로 행룡하여 금암산, 이성산, 성산봉 등이 왼쪽으로 환요하고, 객산, 쥐봉이 중앙에 용마산, 검단산이 오른쪽을 감싸며, 산과 강이 알맞게 조화를 이루고 있는 풍수지리적으로 매우 훌륭한 입지를 지니고 있다”고 평했다. 그는 또 “물(한강)이 감싸고 흘러가는 모양새를 띤 하남이 세 곳 중 풍수지리적으로는 가장 뛰어나다”고 말했다.

땅값이 크게 올랐다지만, 아직까지는 투자 가치도 높다는 평가다. 유엔알 컨설팅 이 과장은 “상대적으로 하남은 93%가 그린벨트로 묶여 있어 이번 신도시 발표예정에 따른 가격 급등은 없었던 것으로 보인다”며 “하남은 서울 도심지 재개발 지역과 달리 쪼갠 지분이 없고 빌라도 많지 않아 사업이 본격적으로 진행된다면 원만히 이루어 질 것으로 예상된다. 또 서울과 접근성이 좋고 춘천 간 고속도로가 공사중이며 송파신도시의 영향으로 미래가치가 뛰어나다”고 말했다.

조건이 비슷한 성남재개발과 비교했을 때 성남 단대동 지분 20평이 2000만원 정도임을 감안할 때, 하남 재개발 지분도 투자가치가 충분하다는 게 그의 설명이다.

하지만 전체 면적의 93% 이상인 그린벨트를 상당부분 해제시켜야 한다는 것은 하남의 분당급 신도시 선정에 큰 장애 요인으로 작용할 것이라는 시각이 지배적이다.
 

윤종성 기자(jsyoon@ermedia.net)
 


2007년 03월 04일 10시 47분
 
 

 
 

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